fbpx

Financieel IQ en vastgoed

Waarde creëren ofwel vermogen bouwen is geen sinecure. Volgens zakenblad Quote zijn het slechts 500 van de 17 mln. Nederlanders gegeven om bij het elitaire groepje te worden genoemd. M.a.w. per 32.000 personen is er een Quote waardig. Per voetbalwedstrijd zit er één, max. twee, in een stadion. Gelukkig is de kans wat groter om Euro miljonair te worden dan Quote-waardig miljonair. Daar zijn er ruim 100.000 van, een op de 170 dus. Loop op een zaterdag door een winkelstraat van een middelgrote stad en elke 5 minuten kom je er een (anoniem) tegen. De ontstaansbron is vaak een erfenis of puur geluk. Ze kregen bij het delen van de kaarten toevallig een goede hand. Slechts een zeldzame enkeling mag zich op de borst kloppen en wijzen naar zijn eigen prestatie.

Je treft opvallend veel vastgoedbaronnen in de Quote aan. Projectontwikkelaren veelal. Een aantal ken ik. Geweldige blaffers en bluffers, en ongekend agressief. Lees maar eens wat lichte lectuur van Trump. In ‘The art of the deal’ verhaalt hij zijn geblaf en gebluf. Ik moet zeggen, ballen had hij wel als jonge projectontwikkelaar. Maar niet elke projectontwikkelaar is voldoende financieel onderlegd. Dat is jammer. Ze beheersen bouwkunde, weten aan grondposities te komen, hebben politiek valide ideeën, zijn geweldige ‘likeables’ en netwerkers, maar weten niet hoe ze het na realisatie in eigendom kunnen houden en als eigen vermogen kunnen laten rijpen. Verkopen willen ze, zo snel mogelijk, en door naar het volgende project. Tenslotte hebben ze gezinsinkomen nodig. Korte termijn denkers. Zilverkruiers i.p.v. goudscheppers. Gewoon doodzonde.

Voor mij persoonlijk zit het probleem aan de kop en niet in de staart. Mij ontbreekt de kennis van bouwkunde, projectselectie en conceptbepaling. Terwijl financiering en waardecreatie voor mij gesneden koek is. Gisteren weer zo’n vastgoedproject doorgerekend waar ik in ben gerold. Daar realiseer je als vastgoed eigenaar jaar in jaar uit, en dan heb ik het over 10-tallen jaren (!!), 15% rendement op het ‘eigen vermogen’, m.a.w. binnen zo’n 6 jaar heb je je eigen inleg terugverdientijd en het houdt niet op. Ik reken vanuit cash-to-cash. Boekhoudkundige winst interesseert me volstrekt niet. Dat is toch triest als je dat niet ziet? Als je niet je basis Financiële IQ op niveau hebt?

Nu heb ik eigen vermogen tussen aanhalingstekens gezet omdat je de leverage best nog wat kunt verhogen. Met een beetje meer Financieel IQ maak een goudrendement. Geweldig is ook het volume. Huizenhoog (5 mln. bouwsom is snel bereikt) terwijl …. het risico verwaarloosbaar is.

Dat laatste, kan eigenlijk helemaal niet. Het risico zou juist zeer hoog moeten zijn. Volstrekt tegen alle financiële logica in. Maar … het kan wel. Overigens heb ik die leverage ook net gezien bij een bedrijfsovername. Slechts een enkeling zag het. Daar is de CF/IC, zeg de ROI, zo’n 25% (dus 4 jaar terugverdientijd) maar het volume is beperkt en de levensduur. Vastgoed is duurzamer dan een onderneming. Dat gaat makkelijk over generaties heen. Bij een onderneming is de kans van een succesvolle vererving van de operaties zeer klein. Niet stuk te krijgen ook, immers verzekerbaar. Je bouwt het gewoon binnen een jaar met verzekeringsgeld opnieuw op. Probeer dat maar eens met een bedrijf.

Inmiddels heb ik kasten vol staan met financiële literatuur. Ook ik ben begonnen met lezen over de schamele rendementen van beursaandelen (9% rendement gemiddeld per jaar mits zeer lange tijd belegd), obligaties (4%), vastgoed (8%), ondernemen (90% sneeft binnen 5 jaar), risicoloze staatsleningen (0%), portfoliospreiding, indexbeleggen enz. enz. Rendementen voor financialbeten. Ik zie eerst nu op late leeftijd welke enorme goudklompen overal liggen om op te rapen. Gemiddeld 8% rendement per jaar? Laat me niet lachen. Niet Quote-waardig, mocht je dat al ambiëren.

Leuk project in handen? Bel mij op 06 50 737 414 zodat we met minder stukken meer rendement kunnen maken en stevig waarde creëren.

Link met mij om iedere dinsdag mijn blog te zien verschijnen op jouw tijdlijn. Vind je deze teaser leuk, prikkelend of zet hij aan tot denken, deel hem dan. Heb je een aanvullende wijsheid, geef me je commentaar.

Voor koop van je eigen onderneming zonder eigen geld, verkoop van je onderneming, bedrijfswaardering, waardecreatie en kapitaalwerving kun je altijd contact met me nemen.

Vraag een gratis boek aan over waardering en over kopen en verkopen van een onderneming.

By | 2018-03-27T13:05:27+00:00 22 december, 2016|Succesvol ondernemen, Waardecreatie|